審議通過！新一輪房改，來了

作者：余飛

01

新一輪“房改”來了

樓市傳來重磅消息！

根據經濟觀察網10月26日披露：

8月25日國務院常務會議審議通過的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（下面簡稱“14號文件”）文件，近期已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構。

經濟觀察網給出的新聞標題是：中國將推動新一輪“房改”。

這是繼今年7月份中央政治局會議上對樓市重新定調，認為我國房地產市場供求關系發生重大變化之后，房地產又一個重大動作。

事實上，新一輪房改早在2018年就由深圳率先拉開。當年深圳提出，

將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四類，商品房、人才住房、安居房、公共租賃住房，未來的占比分別是40%、20%、20%、20%。

按照這個規劃，未來深圳供應的所有住房結構中，商品房占比40%，保障性住房（包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房）占比60%。

此后，在“二十大”報告提出了多主體供應、多渠道保障、租購并舉的新格局。

去年發布的《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》，更是對未來十多年的中國房地產市場，做了總定性：

但今年深圳表態，取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房（細分為政府組織配租和社會主體出租兩種類型）、共有產權住房等住房類型。

也即由保租房、共有產權住房頂替原來的人才房和安居房。

02

“房改”怎么改

那么全國新一輪房改，具體該怎么走？牽頭人深圳的做法很明確，40%是商品房，60%是保障房。

全國會如何？文件沒有明確表露，目前14號文件也沒有對外公開，只是通過經濟觀察網的報道，我們可以獲取幾個關鍵信息。

第一，城區人口300萬以上的大城市率先探索實踐。

為了防止出現“大干快上”、盲目建設等現象，“14號文”強調穩慎有序、以需定建、盡力而為、量力而行?！爸С殖菂^常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐，具備條件的城市要加快推進，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備?！?/span>

這里有很明確的分界線。鼓勵城區人口300萬以上城市探索，其他城市不作要求。

邏輯也很簡單，中國城市分化嚴重，大多數三四線城市的商品房供應遠大于需求，房子根本不愁，房價也不算特別高，保障性住房沒有那么迫切。

對于城市人口在300萬以上的大城市，尤其是城區人口500萬至1000萬的特大城市和城區人口在1000萬以上的超大城市來說，尤其迫切。

特別是像深圳這樣的房價高企、房子短缺的超大城市，最為迫切。一方面普通人根本買不起商品房，另一方面供需矛盾非常嚴重，尤其需要保障性住房來實現居者有其屋的夢想。

那么符合城區人口300萬以上的城市有多少？2020年國家統計局公布過一份《2020中國人口普查分縣資料》，披露了各類城市的城區人口。

但三年時間，變化很大，其中武漢隨著人口回流，城區人口已經突破千萬成為了超大城市，蘇州因為工業園區的行政代碼升級，成功晉級為特大城市。石家莊官方也在今年披露城區人口突破了500萬，晉級特大城市。

至此符合城區人口300萬以上的城市共35個，分別是：

一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”；

二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。

第一句話，是新一輪房改之下鼓勵城區人口300萬以上城市建設保障房的終極目的，讓買不起商品房民眾的住房焦慮，實現居者有其屋的夢想，不再為房子和教育煩惱，可以心無旁騖去為美好生活奮斗。

當然，要實現這個愿望難度系數還是很大。一方面，租購同權需要克服阻力真正落地。另一方面，保障房的教育資源與商品房的教育資源需要平衡，這里面有牽扯著教育改革。

第二句話則值得推敲。讓商品房回歸商品房屬性。這與之前的表述大不一樣，之前官方在談到樓市的時候，經常提到的是讓商品房回歸居住屬性，現在變成了回歸商品屬性。

回歸居住屬性，也即房住不炒。而回歸商品屬性意味著什么？這意味著，商品房既有商品屬性，也有投資屬性。

本號認為，這兩段表態意味著未來中國大多數城市可能會走向新加坡模式，給未來的房地產劃定兩個圈子，一個商品房圈子，一個保障房圈子。

保障房保障買不起商品房人居住，商品房則讓有錢人去玩，當然也要以穩定為基調。

此外14號文件還規定，保障房必須實施嚴格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規將保障房變更為商品房流入市場。工薪收入群體購買的保障房不得長期閑置。如長期閑置、確需轉讓、因辭職等原因離開機關事業單位或企業的，由各地政府按規定予以回購。

03

中國房地產向新加坡看齊

狹小的面積和不斷增長的人口，再加上全球資金推動，新加坡房價當年水漲船高讓新加坡政府著實煩惱。

新加坡的面積只有733平方公里，只有深圳的三分之多一點。

這么少的土地，容納了564萬人，人口密度比深圳還大。

一個城市國家，固定的、狹小的土地面積，決定了新加坡需要走出一條與其他國家不同的發展之路，不搞土地財政。

1959年新加坡共有人口158萬，其中47％的人沒有住房。為了解決居民住房問題，1960年頒布了《建屋與發展法》，根據該法令設立了建屋發展局，制定了“五年建屋計劃”。

1964年新加坡正式推出“居者有其屋”計劃，鼓勵中低收入家庭購買組屋。

這是全球房地產史上劃時代的大事情。

簡單理解就是，新加坡將房屋劃分為了兩個圈子，一個圈子是商品房，給有錢人玩耍，讓他們去玩商品房。另一個圈子則是組屋，給買不起商品房的人，政府提供居住。

最關鍵的是，組屋價格只有商品房價格的三分之一左右。

新加坡規定，新組屋的分配主要是針對新加坡無房家庭，并且每個家庭只能購買 一套新組屋，一生只有兩次購買機會，單身人士需35歲以上才可購買新組屋；而永久居民和單身人士只能購買二手組屋。

屋主擁有及實際居住組屋至少5年，才可進入市場交易，但政府要征收10%-15%的附加費，此后組屋獲得完整產權，不再受限。如果不滿5年轉讓組屋，政府規定屋主只能將組屋以原價回賣給政府。組屋的產權年限一般為99年，到期后要還給政府，極少數一部分政府會按市價買回，然后重建組屋。

在組屋制度之下，新加坡成功實現了“居者有其屋”的夢想，房屋自有率高達91%，是香港、東京的兩倍，是深圳的近3倍。

新加坡房屋結構是，72%為組屋，只有5%為私人住宅，23%為有地住宅。

正是因為有這種房屋種類，所以別看新加坡商品房價格位居全球前列，新加坡人從來沒有為房子煩惱過。

我們現在中心城市的房價高企不下，又不能引導下跌過快，畢竟金融系統的穩定性很重要。

在這種騎虎難下的局面中，我們被迫走上了新加坡的房改之路。同樣將房子畫了兩個圈層，商品房和保障房。

二次房改的帶頭人深圳今年7月份連續發布四項管理辦法，分別對公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房三類住房的保障對象、申請條件、供應分配方式、租售價格標準、用地保障、建設籌集主體和渠道、建設標準、監督管理等進行了規范。